Причины активизации на харьковском рынке недвижимости

Харьковчане стали активно приобретать недвижимость для себя и выгодно вкладывать инвестиции в строительство нового жилья. И для этого есть как минимум пять причин, утверждают эксперты по недвижимости. 

Причины активизации на харьковском рынке недвижимости

На пресс-конференции, состоявшейся в медиа-центре «Время», вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), руководитель Комитета по недвижимости и инвестициям Харьковского филиала Европейской бизнес ассоциации Игорь Балака и руководитель Харьковского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Алексей Попов рассказали журналистам о ценах и тенденциях на рынке первичной и вторичной недвижимости, о перспективах на нынешний год.
Спикеры также коснулись важной темы — аренды жилья для студенческой столицы, каковой является Харьков.
Игорь Балака сообщил, что в отличие от прошлых лет настроения на рынке продажи жилья более оптимистичные, нежели в предыдущие годы.

Оттолкнуться от «дна» и удачно «всплыть»
— На рынке недвижимости в 2016 году произошли перемены к лучшему. В Украине, и особенно по Харьковскому региону, рынок начал оживать. По Харькову за первые 9 месяцев 2016 года возросло более чем на 28% количество различных сделок, в том числе купли-продажи объектов жилых и нежилых помещений, дарений. Рынок достиг так называемого дна. Мы от него оттолкнулись и начинаем «всплывать». Лидирует первичное жилье. Харьков здесь занимает одну из первых позиций. У нас за прошлые годы сдано наибольшее количество нового жилья — около 350000 квадратных метров. Это большие объемы, застройщики набрали хорошие темпы. Квартиры разбираются довольно быстро. Первичный рынок полностью стал конкурировать с вторичной недвижимостью. Причин тому несколько. Во-первых, за два года люди устали хранить деньги в банковских ячейках, в «диванных сбережениях». Как сказал один из экономистов, в стране превалирует «матрацная стратегия» сохранения инвестиций. Спрос на недвижимость обусловлен и тем, что, на мой взгляд, окончательно сняты военные риски, — считает Игорь Балака. — Люди стали приобретать недвижимость и для себя, и как вложение средств. Для вкладывания денег в недвижимость — как минимум, пять причин. В стране некуда стало вкладывать деньги. И это первая причина.
Вторая причина состоит в том, что за последнее время Нацбанк вывел из банковского оборота порядка 80 банковских учреждений. На 2014 год было 182 банка. Сейчас в Украине осталось около ста банков. За последнее время всю банковскую систему буквально лихорадило. Многие наши сограждане не доверяют банкам и хранят деньги дома. Рынок ценных бумаг у нас фактически не развит. Рынок ценных и драгоценных металлов тоже не развит. Поэтому единственной тихой и спокойной гаванью для вложения денег стала недвижимость. И в большей степени недвижимость первичная. Это жилье новое, оно строится по новым технологиям, с однородным социальным статусом тех, кто его приобретает. Жилье это, как правило, с хорошей инфраструктурой, и поэтому все больше и больше людей стали задумываться о том, чтобы инвестировать средства в первичку. Конечно, на первичном рынке недвижимости превалирует жилье эконом-класса. Оно составляет более 50% от всех предложений. Бизнес-класс — 31%, премиум-класс 14%, недвижимость класса делюкс составляет 2%. На вторичном рынке мы традиционно привязаны в доллару. А вот в сегменте эконом- и бизнес-класса покупатель, инвестор привязаны больше к гривне. Цены на первичном рынке в эконом-классе в среднем идут от 350—450 долларов США за квадратный метр. Бизнес-класс — около 740—750 долларов США, сегмент премиум-класс — порядка 900 долларов США, и недвижимость класса делюкс в районе 1200 долларов США за метр квадратный. Застройщики, у которых есть хороший репутационный багаж, хорошее портфолио сданных объектов, являются чемпионами по продажам. 

Жилье маленькое, зато — своё
Эксперты рассказали, что Харьков оказался рекордсменом в сегменте малоформатного жилья. Это так называемые smart-квартиры, студии маленького метража. Как их любят называть харьковчане — квартиры гостиного типа повышенной комфортности. 
— По городу порядка тысячи таких объектов, и спрос очень высокий, — уточняет Игорь Балака. — Перелом произошел на рынке коммерческой недвижимости. Если до 2016 года предпосылок для инвестиций в коммерческую недвижимость не было, то в настоящее время рынок уже «оттолкнулся» от своего «дна». Мы наблюдаем активность в приобретении коммерческой недвижимости как для себя, так и с инвестиционными целями. Было несколько серьезных инвестиционных сделок в Харькове в сегменте складской, офисной недвижимости, которые в 2015 году было бы трудно предположить. Поэтому рынок подает обнадеживающие сигналы. Общее количество сделок на рынке недвижимости превышает 30%, и мы с оптимизмом смотрим на 2017 год. Жилье всегда востребовано в нашем городе. В Харькове живут специалисты, работающие в IT-сфере и неплохо зарабатывающие. Многие молодые люди работают в иностранных компаниях, поэтому уровень доходов достаточно высокий. В Харькове более 250000 студентов, среди них много иногородних. Количество жилого фонда общежитий ограничено и неизменно сокращается год от года. Жилье часто приобретается как самими студентами, так и их родителями. Только иностранных студентов в Харькове около 20000. Они также предпочитают снимать или приобретать недвижимость. Кроме этого, Харьков — город торговый. То есть, по городу «ходят» довольно большие наличные потоки. Поэтому, учитывая общее снижение экономики (только за 2015 год ВВП упал на 10%), многие стали перенаправлять деньги в недвижимость. Поэтому активность на рынке недвижимости Харькова за 9 месяцев достаточно высокая.

Закон риэлторов: если нацвалюта девальвирует — деньги перетекают в первичное жилье. Если наоборот — то во вторичное
В последнем квартале 2016 года наблюдалась некоторая приостановка активности. Эксперт считает, что причиной могли послужить рост доллара за последние месяцы 2016 года и даже выборные кампании в США.
 — За прошлые три года мы четко уловили закономерность: если рынок начинает подавать сигналы о девальвации национальной валюты, то деньги перетекают в первичное жилье. Как только гривня стабилизируется и доллар начинает падать, то активность переходит во вторичный сегмент, — уточняет Игорь Балака. 
Руководитель Харьковского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Алексей Попов рассказал, что, несмотря на резкий взлет коммунальных платежей, проседание национальной валюты, рынок вторичной недвижимости удержался. 
— Недвижимость остается наиболее надежным способом сбережения средств. Ситуация сейчас, конечно, не сравнима с тем провалом, который наблюдался в прошлые годы на рынке вторичной недвижимости. В 2014 году вторичный рынок жилья достаточно просел. Это произошло за счет валюты, из-за событий на востоке Украине. В 2008 году цена по Харькову за квадратный метр была 1570 долларов США. В 2013 году мы вышли на 1040 долларов. На сегодняшний день средний показатель — 678 долларов. По сравнению с 2013 годом он провалился более чем на 40%. Это связано с валютными колебаниями. Раньше доллар был 8 грн., а сейчас 28. Мы напрямую зависим от уровня валютных колебаний. Если первичка в 2013 году стоила в среднем 7200 грн. за кв. метр, то сейчас средняя стоимость метра — 12000 грн. По показателям 2016 года в долларовом эквиваленте цены провалились до 5%, а в гривневом — наблюдается рост порядка 18%, потому что национальная валюта упала по отношению к доллару. В предыдущие годы как раз зимние месяцы были самыми активными, — комментирует ситуацию на рынке вторичной недвижимости Алексей Попов.

Коммунальные платежи влияют не только на нервную систему, но также на выбор жилья
Руководитель Харьковского регионального отделения АСНУ считает, что при выборе вторичного жилья главной мотивацией является так называемый субъективный фактор. 
— Вторичный рынок интересен с точки зрения расположения — близость к транспорту, привычка жить в определенном районе, возможно, для кого-то проведенное в этом месте детство и другие личные причины, — считает Алексей Попов. — На вторичный рынок влияют коммунальные тарифы. 
Хрущевки, например, занимают 30% предложений, их износ на уровне около 30%. А в новострое учитываются электро- и энергосберегающие факторы. Активность по приобретению 3-4-комнатных квартир будет падать из-за высоких коммунальных платежей. Как нам обещают, цифры в платежках вырастут еще на 47%. Это немалые деньги. Добрая половина населения в лучшем случае выживают, и им не до приобретения элитного жилья. Произо­шли существенные изменения в законодательстве. Клиенту теперь не надо бегать в регистрационную службу, в БТИ. Сделку провел — получил право собственности. Сейчас на харьковском рынке порядка 80 объектов первичной недвижимости выставлены на продажу, из которых 15 объектов было сдано в конце 2016 года. Наибольшие вложения харьковчане делают в эконом-класс. 

Что, где, почем?

Однокомнатные квартиры на вторичном рынке в удаленных районах (Рогань, ХТЗ) стоят от 11000 до 18000 долларов. Двухкомнатные — около 21000 долларов, стандартные трехкомнатные обойдутся в 28000—30000 долларов США. В центральных районах однокомнатные стоят на уровне 32000—33000 долларов. Двухкомнатные —50000—60000, трехкомнатные — до 100000. Спальные районы: однокомнатные — 22000—23000 долларов, двухкомнатные — 27000—28000, трехкомнатные — 40000—45000. 
Суперэлитные и очень дорогие объекты стоимостью 200—300 тыс. долларов практически стоят. Даже с хорошим ремонтом. Сегодня очень сложно купить недвижимость по такой цене. Чем менее востребованное жилье — тем больше глубина торга, — считают эксперты. Надо четко сознавать: есть цена предложения, а есть цена реальных сделок. При продаже менее востребованной недвижимости собственник уже психологически готов опускать ее стоимость. В базах данных агентств цена может быть одна, а в реальности на 20% ниже, а иногда и больше.
На вторичном рынке будет падать спрос на менее качественное жилье. Прямую конкуренцию хрущевкам и старому фонду будут составлять квартиры, которые были выкуплены год-два назад и теперь будут выставлены по более высокой цене. Меньшим спросом будет пользоваться жилье в старых 2—3-этажках. Хотя на любой товар найдется свой покупатель. Вопрос только в стоимости. 
В Харькове с 18 по 20 мая 2017 года состоится уникальное для риэлторского мира мероприятие — 21-я международная конференция по недвижимости. До 2013 года их проводили в Ялте, затем в Днепре, Львове, Киеве. В Харькове конференция будет проходить впервые. Приглашены многие иностранные спикеры, инвесторы, коллеги из США, Прибалтики, Европы. Ведутся переговоры с азиатскими партнерами. Харьковчане надеются, что на это мероприятие обратят внимание инвесторы, местные власти. Харьков, как риэлторская столица Украины, должен провести мероприятие на самом высоком уровне. 

 

Нина Спасская.

 
Добавить комментарий:
Ваш комментарий (осталось символов: 1000)
 

 
Самое читаемое
Справочники
Facebook Twitter