Недвижимость региона: тенденции, проблемы, перспективы

В харьковском медиацентре «Время» специалисты по недвижимости рассказали  о последних тенденциях, проблемах и перспективах в этой отрасли.

Недвижимость региона: тенденции, проблемы, перспективы

Экономика во главе угла

Как утверждает Игорь Балака, вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, руководитель комитета по недвижимости и инвестициям Харьковского филиала Европейской бизнес-ассоциации, предпосылкой для успешного функционирования рынка недвижимости является экономика, прежде всего — макроэкономика. По данным Национального банка Украины, экономика нашей страны в первом квартале 2019 года выросла на 2,5%. В последнем же квартале 2018-го ее рост составлял 3,5%. На будущее специалисты дают сдержанно-оптимистические прогнозы. Ожидается, что в 2020 году экономика будет расти до 2,9%, а в 2021-м — до 3,7%. 
— В Украине увеличивается количество прямых инвестиций — до 2,5 млрд грн в 2018 году, — рассказывает Игорь Николаевич. — В прошлом году и в этом растет объем строительных работ. За пять месяцев с. г. было выполнено работ почти на 52 млрд грн по Украине в целом и 5 млрд грн по Харькову. Инвестиции в коммерческую недвижимость увеличились практически на 40%. Это значит, что рынок такой недвижимости окончательно восстановился. Деньги в строительство пошли. И хотя в основном это средства отечественных инвесторов, иностранцы начали присматриваться к нашей экономике и проектам. Инфляция в прошлом году составила менее 10%. Это самый низкий показатель по инфляции, который у нас был за последнее время. 
— Лето в этом году у нас горячее, — продолжает риэлтор. — Курс доллара стремительно дешевел на протяжении полутора месяцев. Две последние недели показали рекорд с 2015 года, когда курс был зафиксирован с отметкой 25,6. Когда доллар идет вниз, растут инвестиции в недвижимость. Причем как в первичную, так и вторичную. 
Игорь Балака отмечает, что по количеству сделок купли-продажи недвижимости, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции, Украина превысила уровень 2013 года и приблизилась к благополучному после кризиса 2011-му. Он надеется, что в 2019-м будут самые высокие объемы по транзакциям (то есть сделкам купли-продажи) на рынке недвижимости. Увеличение сделок говорит о том, что рынок недвижимости ожил. По словам Игоря Николаевича, данные Минюста свидетельствуют, что количество сделок в первом квартале у нас было приблизительно такое же, как и за аналогичный период прошлого года. Но во втором квартале, вопреки выборам и летнему периоду отпусков, количество сделок возросло в среднем на 15%. По мнению специалиста, если не случится форс-мажоров, число транзакций будет увеличиваться дальше и превысит уровень 2008 года. Ведь даже несмотря на то, что в ноябре у нас было введено военное положение, рынок отреагировал спокойно. 
— Следовательно, украинцы присматриваются к тому, что творится в политической и социально-экономической жизни страны, но не боятся инвестировать в недвижимость, — делает вывод Игорь Балака.
Интересно, что в прошлом году на Харьковщине был зафиксирован максимальный за все время независимости Украины объем введенного в эксплуатацию нового жилья.

Спрос рождает предложение

Алексей Попов, заместитель руководителя Харьковского регио­нального отделения и член совета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, продолжая мысль своего коллеги, рассказал о ситуации на первичном рынке недвижимости.
— В 2018 году только по Харькову было сдано в эксплуатацию 438 тысяч квадратных метров жилья. По данным Госстата за первый квартал этого года, Харьковщина на десятом месте в Украине: в нашем регионе было сдано порядка 90,2 тыс. кв. м нового жилья. 
Как говорит Алексей Владимирович, по состоянию на первое полугодие 2019 года в регионе в рыночном обороте порядка 99 строительных объектов. Это дома, которые находятся на различных этапах строительства. За аналогичный период 2018-го — 88 объектов. В структуре рыночного предложения на первичном рынке около 66% — это объекты эконом и комфорт класса. 
Специалист по недвижимости отмечает, что средний показатель цены на сегодня — около 19 тыс. грн за 1 кв. м (около 715 долл.). 
Хотя на рынке недвижимости есть компании, которые позиционируют свои объекты как делюкс (самого высшего класса), на самом деле, как считает Алексей Владимирович, делюкс — это тот класс, который в Харькове невозможно по­строить. Потому что в понятие делюкса входит наличие вблизи леса, водоема. В общем, экологичность. 
Зато есть премиум класс. В структуре рыночного предложения его доля — порядка 17%. Приблизительно столько же — бизнес класса. На комфорт класс приходится примерно 35% и эконом класс — 31%. 
В 2014–2015 гг. активно строились гостинки. Сейчас этот класс начинает потихоньку сходить на нет. 
— Произошло смещение интереса в более качественное жилье комфорт класса, — дополняет Игорь Балака. — Если в 2014—2016 годах был больше востребован эконом класс, то сейчас уже не так. Наши покупатели насытились дешевыми квадратными метрами. Люди стали спрашивать такое жилье, которое обладает дополнительными сервисами, начиная от энерго­сбережения и заканчивая охраняемой территорией, парковкой, детскими площадками. На «голый» эконом предложение снижается. Строить то, что потом будет трудно продать, предприниматели, естественно, не хотят. 
Еще одна тенденция — возвращается спрос на «двушки» и «трешки». 
— До кризиса планировались квартиры большой площади, но потом их не покупали, и их пришлось затем разделять на одно-двухкомнатные. Ныне наблюдаем обратную ситуацию. Рынок уже заполнен однокомнатными квартирами. Все больше в предложении появляются двух-трехкомнатные квартиры. Спрос на них оттолкнулся от дна. Это не значит, что идет гигантомания, которая была раньше, когда однокомнатная квартира составляла 70 квадратных метров, а двухкомнатная – 110–130. Теперь все очень функционально и экономично. 
Кстати, вторичное жилье по многим показателям уступает первичному. И много украинцев, в том числе жителей нашей области, предпочитают вкладывать деньги в новую недвижимость.

Четыре критерия привлекательности

— Как считается спрос? — объясняет Игорь Балака. — Выведена формула. В постсоветских странах для восстановления того жилья, которое есть, должен строиться один квадратный метр на одного человека. В Харькове ситуация даже лучше, чем в среднем по Украине. У нас на одну семью приходится 24–25 квадратных метров. Естественно, это мало, ведь за рубежом — 40–60 «квадратов». Но, по крайней мере, резерв в этом есть. Второе — во всем мире застройщики идут туда, где большая занятость. В маленьких городах с демографией не очень хорошо. Но Харьков в этом плане город интересный. 
По мнению Игоря Николаевича, мегаполис привлекает застройщиков по четырем направлениям. 
Первое — это IT-индустрия. Данный сектор растет на 15–20% в год. По оценкам IT-кластера, в Украине насчитывается около 25 тысяч айтишников. В Харькове второй по численности IT-хаб в стране после Киева. Здесь сосредоточены 14% всех айтишников страны. Средняя зарплата харьковских айтишников — свыше 2000 долларов. 
Второй момент: Харьков — студенческий город. У нас более 200 тысяч студентов, говорит риэлтор. Из них 25–27 тысяч иностранцев, количество которых увеличивается. Много студентов приезжает из других регионов. Подавляющее большинство затем остается в Харькове. 
Третий фактор: Харьков — город торговый, с большими финансовыми потоками, особенно с наличкой. Наиболее доступный инструмент вложения средств — это, по мнению Балаки, опять же недвижимость. 
И, наконец, в-четвертых, Харьков — город промышленный и город оборонки. Это тоже влияет на спрос недвижимости.
В заключение риэлторы посоветовали тщательно подходить к вопросу покупки жилья. Ведь на рынке недвижимости много аферистов. Прежде всего следует хорошо изучить историю застройщика, узнать о его репутации. А еще получить документально подтвержденную информацию о том, как выделялась земля под дом. Конечно же, не всем под силу разобраться в таких тонкостях. Тогда на помощь придут специалисты — юристы или же риэлторы.

 

Галина Кушнир, 
корреспондент

 
Добавить комментарий:
Ваш комментарий (осталось символов: 1000)
 

 
Самое читаемое
Справочники
Facebook Twitter