Харьковчане покупают по 12–14 квартир сразу

В медиацентре «Время» о тенденциях и ценообразовании на рынке недвижимости рассказали Игорь Балака, вице-президент Ассоциации специалистов  по недвижимости Украины, глава комиссии по недвижимости и инвестициям харьковского филиала Европейской бизнес-ассоциации, и Андрей Нерознак, исполнительный директор агентства недвижимости «Крона».

Харьковчане покупают по 12–14 квартир сразу

Штиль на вторичке, очереди — у застройщиков


Девальвация гривни не всегда является  причиной замирания рынка. Прямой зависимости курса доллара от покупательной способности эксперты не устанавливают. Рынок недвижимости живет по своим законам, и именно сегодня, по словам экспертов, за квартирами стоит очередь покупателей с денежными мешочками.
— Мы будем говорить честно и объективно, — с такими словами обратился к журналистам в самом начале встречи Игорь Балака. — Рынок недвижимости стал виртуальным, поскольку есть информация на порталах объявлений, в базах агентств недвижимости, а есть те реальные цены сделок, о которых известно продавцу и покупателю и, в лучшем случае, риэлтору, если он в этой сделке участвовал. 2015-й год был на рынке недвижимости аномальным. С момента становления некоего цивилизованного рынка недвижимости с 1991 года, 2015-й не поддавался никакому анализу. Есть определенная цикличность,  где циклы связаны с изменением цен. Также наблюдается цикличность по активности на первичном, вторичном рынках жилья. Но в 2015-м все шло против правил. Наибольшее количество сделок идет в марте — апреле и в ноябре — декабре любого года. Наи­меньшее количество сделок — в январе и в мае. Май — начало отпускного периода, активность на рынке замирает. Недвижимость — это низколиквидный товар, сроки по продаже большие, и с момента выставления объекта недвижимости на продажу до реализации проходит от 2 до 5 месяцев, если цена более-менее приближена к рынку. После снижения активности в январе, феврале 2015-го  средняя цена на вторичном рынке была от 1000 до 1100 долларов за метр кв. Мы надеялись, что к марту пойдут сделки. Но «ледниковый» период продлился до июня. Один из факторов — беспрецедентное падение ВВП и спад в экономике. По первому кварталу он зашкаливал за 18%, по второму составил 17%, в третьем — уменьшение до 8% и только 4-й квартал показал повышение роста ВВП до 2%. Второй фактор, который вызвал штиль на рынке, — это беспрецедентная девальвация национальной валюты. У нас, по сути, было три курса: первый официальный, по которому работали все в безналичной форме, — он был для крупных финансовых учреждений. Второй курс — тот, что был в обменках. Ограничения были менее 200 долларов в одни руки. И третий курс «чёрного рынка», который достигал на пике 38–40 гривен в конце февраля — начале марта. Тогда активность на  вторичном рынке полностью умерла. Были замечены тенденции, когда курс доллара у нас в стране растет и активность из вторичного рынка перемещается в первичный. Когда штиль на вторичном рынке — на первичном выстраиваются очереди к застройщикам. По концу января — началу февраля 2016 года мы заметили эту же тенденцию. Люди, у которых скопилась гривневая масса, приобретают жильё на первичном рынке. Многие забирали свои депозиты, а национальный банк ввёл существенные ограничения на досрочные снятия депозитов и было невозможно снять валютные депозиты. Люди брали гривню и вкладывали хоть во что-то. В частности, в квадратные метры эконом-сегмента у того застройщика, который продавал квартиры за гривню. Но у других людей были долларовые накопления. Когда пошел галопирующий  рост курса доллара, то за доллары они могли получить большее количество гривневой массы. В 2013 году у застройщиков жилье эконом-класса стоило порядка 800 долларов за кв. метр, а уже в первом квартале 2015 года стоимость кв. метра у застройщика опустилась, в переводе на цены «черного рынка», — до 250–280 долларов. Это при том, что кв. метр на вторичном рынке стоил около 1000 долларов. Те, кто копил доллары, могли спокойно продать их на «черном рынке» и купить очень дешево кв. метры на первичке, а те, кому посчастливилось продать свои квартиры на вторичном рынке, могли существенно улучшить свои условия, покупая недвижимость на первичном рынке. Доходило до аномальных ситуаций, когда двухкомнатную квартиру в хрущевке площадью в 44 кв. метра на Салтовке продавали, и за эти же деньги покупали квартиру в 100 кв. метров у застройщиков.

Колебания на рынке жилья зависят от политического момента


— Когда в 2015-м году были подписаны Минские соглашения, когда никто не знал — в какой стране мы завтра проснемся, активность уменьшили многие игроки на рынке недвижимости. В начале 2015 года имелось 44000 квартир и меньше 500 покупателей на вторичном рынке. Было три уровня цен: те, что мы видели на всех порталах, в базах и в объявлениях; вторая — это цена спроса, за сколько люди готовы купить; третья — цена реальных сделок. Третья цена могла отличаться от цены предложения на 20–25%. Это была глубина торга. Есть интересный парадокс: активность в эконом-сегментах на рынках жилья возникает перед началом роста ВВП. Второе полугодие 2015 года было намного активнее. В  сентябре-октябре наблюдалось снижение, и в конце года снова была активность в сегменте вторичной недвижимости, происходило снижение курса доллара. Цены предложения уменьшились на 20–30%.

Год 2016. Взрывной рост спроса на квартиры в новострое

Игорь Балака утверждает, что в этом году наблюдается взрывной рост на рынке первичного жилья. 
— Особая активность присутствует в сегменте дешевого бюджетного жилья — 1–2-комнатные квартиры. Во второй половине января один из харьковских застройщиков выставил на продажу два своих дома. Так вот в понедельник объекты были выставлены, а в четверг уже прекращены продажи. За три дня квартиры размели, как жареные пирожки. В прямом смысле выстраивались очереди. Приезжали люди с мешочком денег и покупали сразу 12–14 квартир. Застройщик за 3 дня выполнил свой план по продажам. Это касается застройщиков, которые работают в эконом-сегменте и номинировали свои цены  в гривне, а не в долларе.
На наш взгляд, активность на первичном рынке возросла в 2-3 раза. В конце 2015 года по Харькову было сдано 11 домов разных сегментов. Цена на кв. метр на первичке от 7300–7900 до 13000 грн. Но квартиры на средних этажах и в домах, которые скоро сдаются в эксплуатацию, от 10000 грн. — 13000 грн. 
Все это свидетельствует о том, что негативные политические ожидания позади для наших сограждан. Учитывая ту ситуацию, что 63 банка находятся в состоянии ликвидации или ликвидированы, произошло беспрецедентное падение гривни. Если банковские депозиты в долларе, то есть большая вероятность, что денег не вернешь, потому что Фонд гарантирования может вернуть сумму только в пределах 8000 долларов (около 200000 грн.). Инфляция есть как для гривни, так и для доллара, ухудшилась криминогенная ситуация, поэтому хранить деньги дома, используя «матрасную стратегию», тоже стало небезопасно. Если вы поговорите с банкирами, то все ячейки для хранения денег забиты. Недвижимость — это альтернатива депозитам в банках. Что касается хранения ценных металлов, то у них большая волатильность, и  если человек покупает золото в банковских слитках, то разница между покупкой и продажей будет составлять 25%, даже если цена на золото подрастет на 10%. Поэтому ничего лучше, чем приобретение недвижимости эконом-класса, и не придумаешь. Цели покупки разные: во что-то вложить, а также заработать. Спекулятивно купить дешево за гривни, а продать за доллары на момент, когда дом будет достроен. Это наша отечественная особенность — в отличие от России и стран постсоветского пространства, вторичный рынок жилья очень жестко привязан к доллару. Там такой привязки нет.

Самые востребованные — «однушки»


Андрей Нерознак, исполнительный директор агентства недвижимости «Крона», осветил ситуацию на рынке вторичного жилья.
— На  начало 2015 года на вторичном рынке жилья стоимость составляла порядка 1100 долларов за кв. метр, а на конец 2015-го упала до 714 долларов. Однокомнатные подешевели на 13%, 2-комнатные — на 16–17%, трехкомнатные до 30% стоимости. В долларах. В гривневом эквиваленте обратная картина. Однокомнатные подорожали на 32%, двухкомнатные на 25–26%, трехкомнатные на 24%. За счет девальвации гривни цены в долларах снизились, а в гривне возросли, поэтому происходят в основном обменные сделки. Доля сделок по однокомнатным квартирам на вторичке — 70%. После первичного рынка наиболее динамичным является рынок аренды. Цены увеличились на 20%. На этот рынок повлиял рост коммунальных платежей. Цена аренды однокомнатной квартиры — от 2700 до 4000 грн. Двухкомнатные — от 3000 до 6000 грн., а трехкомнатная — от 3500 грн. и выше. Есть еще сегмент элитного жилья. В основном это жилье в центре, с хорошим ремонтом, сдаётся за доллары. Это очень небольшой сегмент на рынке аренды. Есть сегмент посуточной аренды. Это альтернатива нашим гостиницам. Цены от 250 грн. 
в сутки.

Дома и дачи почти не продаются


Многие застройщики вложились в рынок гостинок. В 2015 году этот рынок достиг полного насыщения, — уточняет Андрей Нерознак. — Цены тут уже не растут, а возможно, будут снижаться. Мы видим активную рекламу в метро, различные акции от застройщика с целью привлечь покупателя. Минимальным спросом пользуется рынок земли под жилую застройку. Вряд ли будет какое-то оживление на этом рынке, исключая участки под застройку. До кризиса 2008 года на землю приходилось 10–12%  сделок, сейчас эта цифра не достигает и 2%. Мало сделок по продаже домов и дач. Однако мы стали замечать — в элитных массивах пошли сделки, что для четвертого квартала нехарактерно вообще. Если наложить график спроса на график курса, то тут такая зависимость — как только курс доллара  растет, тут же происходит замирание на рынке вторичной недвижимости. Продавцы боятся продешевить, покупатели — совершить необдуманный поступок. Февраль-март покажут, насколько вышел рынок из кризиса. В сегменте 3–4-комнатных квартир сохраняется тенденция понижения цен, а цены на 1–2-комнатные уже идут на повышение. За счет этого можно улучшить свои жилищные условия. Можно выгодно продать 1–2-комнатную и купить 3–4-комнатную квартиру.
Например, на Алексеевке, где хорошая инфраструктура, транспорт, летом 2015 года однокомнатную без ремонта можно было купить за 20000 долларов, а в ноябре-декабре цена увеличилась до 24000.
Спикеры также рассказали, что с 2016 года действует новый порядок регистрации недвижимости. Госорганы регистрации теперь переданы местным советам, нотариусы получили право регистрировать как вторичную, так и первичную недвижимость. 
— Если раньше нотариусы могли регистрировать только договоры купли-продажи, мены, наследования имущества, то теперь они могут регистрировать и решения судов, а также первичное жилье. Например, вы построили дом —  раньше надо было получать декларацию ГАСКА, свидетельство о праве собственности и зарегистрироваться в регистрационной службе. При этом было много нареканий на регистрацию имущества. Застройщики, проводившие реконструкцию жилья, жаловались, что сроки регистрации затягивались, за это запрашивались большие суммы. Теперь же регистрацию можно тоже сделать у нотариуса, что резко снижает коррупционную составляющую, — убеждены эксперты.
Раньше регистрация у нотариуса обходилась в 200–500 гривен, теперь же стоимость услуги зависит от срочности — например, в течение двух часов — за 6890 грн., в течение дня — за 2756 грн., в течение двух дней — за 690 грн., и за пять дней — 140 грн. Все реестры теперь будут вестись в бездокументарной форме. Через положенное время после подачи заявки можно зайти на сайт регистратора и распечатать документ, в котором указано, что вы являетесь собственником.


Нина Спасская. 
Фото Святослава Проскурина.

 
Добавить комментарий:
Ваш комментарий (осталось символов: 1000)
 

 
Самое читаемое
Справочники
Facebook Twitter