Эксперт: рынок не готов к оценке недвижимости по новым правилам

С 1 ноября в Украине должны вступить в силу новые правила оценки недвижимости. Их планировали ввести еще с 1 августа, но к нововведениям тогда оказались не готовы ни специалисты по оценке, ни нотариусы, ни продавцы и покупатели. 

Эксперт: рынок не готов к оценке недвижимости по новым правилам

О том, что изменилось за последние три месяца, «Капиталу» рассказал руководитель Комитета по рынкам и инвестициям Ассоциации специалистов недвижимости Игорь Балака.

- Игорь, по новым правилам, оценивать недвижимость смогут лишь специалисты и компании, которые имеют сертификат на этот вид деятельности. В июле, когда обсуждали предстоящие изменения, таких специалистов на всю Украину было около 200 человек из 10 тысяч. В итоге введение новых правил оценки решили отсрочить, чтобы специалисты успели подготовиться. Но сегодня в реестре Фонда госимущества числится всего лишь около… 280 сертифицированных оценщиков. Получается, за 3 месяца специалистов так и не подготовили?

– Да, многие люди прошли курсы – на сайте Фонда госимущества есть перечень учебных заведений, которые имеют право готовить оценщиков. Таких учреждений около 20. Но сдать экзамены после курсов и получить сертификат многие так и не смогли. О причинах не могу сказать определенно – для кого-то экзамены оказались слишком сложными, у кого-то были другие причины. Люди попробовали, с первого раза не получилось – и они пока не спешат пересдавать этот экзамен. Получается, за несколько дней до вступления в силу новых правил оценки рынок по-прежнему к ним не готов. Вполне возможно, что их снова отсрочат. Потому что сертифицированных специалистов-оценщиков сегодня в 45 (!) раз меньше, чем нужно. 280 человек на всю Украину – это катастрофа.

- Если правила все же введут, те, кто не получил сертификаты, останутся за бортом?

- В общем, да. Они будут иметь право оценивать квартиры для оформления ипотеки, залоговое имущество, но «живые» сделки купли-продажи они не смогут обслуживать.

- К чему готовиться потребителю?

- Во-первых, к тому, что попасть к специалисту будет очень непросто, придется ждать, возможно, месяцами, а все это время сделки будут простаивать. Во-вторых, к тому, что цена услуг оценщиков существенно вырастет. Ну и, в-третьих, те, кто даже захочет продать свою квартиру ниже рыночной стоимости, сделать этого не смогут. Недвижимость будут оценивать по единой методике, с помощью универсальной программы, которая учитывает среднерыночную стоимость объекта недвижимости.

- В Фонде госимущества это требование объясняли тем, что при оформлении сделок люди часто искусственно занижают стоимость квартиры, чтобы заплатить налог с меньшей суммы… Якобы универсальная программа не позволит этого сделать…

- Действительно, не позволит. Но смотрите, что будет происходить. Когда квартиру или дом оценивает специалист, он учитывает, кроме среднерыночной цены на подобные объекты, еще ряд других факторов. Если это дом, - сколько стоило бы его построить? Или - во сколько обошлась бы арендная плата. На каком этаже находится квартира, как далеко транспортная развязка и какая инфраструктура, в каком состоянии подъезд и какие соседи, в конце концов. Квартира на 1-м этаже, с простеньким ремонтом или вообще без него, рядом с мусорным баком, - по определению такая должна быть дешевле. А если продавцу нужно срочно ее продать по каким-то причинам? Цена тоже будет ниже. И специалист учитывает все эти обстоятельства. А программа нет! В программу заложена «среднерыночная стоимость». Откуда она берется? Из объявлений, например. Но это всегда цена, которую просит продавец, а не та, за которую квартира будет реально куплена. Это рынок, на нем торгуются. Но программа оценивает квартиру именно по этой завышенной цене. И если это будет, скажем, $70 тысяч, то продать ее за $60 человек уже не сможет. Вернее, сможет, но в ущерб себе – потому что 5% налога он должен будет заплатить именно с 70 тысяч - с указанной оценочной стоимости. И специалист по оценке превращается просто в оператора ЭВМ – все решает программа. Но так нельзя подходить к вопросу!

- И что будут делать участники рынка?

- Самый очевидный выход – продавцы будут закладывать эту сумму в стоимость квартиры. Думаю, цены в итоге немного вырастут, особенно на самые «ходовые» объекты – 1-2-комнатные квартиры, гостинки. Нельзя говорить, что будет сильный скачок, цены будут подниматься постепенно и ненамного. Потому что все-таки это зависит от того, сколько будет готов платить покупатель. Но обвала точно не будет – опыт последних  лет показал, что даже после глубокого кризиса, какой был в 2009-м, рынок постепенно восстанавливается и снова начинает расти. За 4 года он вырос примерно на 20%, при том, что долгое время банки не давали кредитов. Рынок сам себя отрегулировал. Так будет и в этот раз. Сделки замрут на 2-3 недели, как это было в сентябре, после введения ограничений на расчеты наличными. Тогда до середины сентября рынок стоял – никто не смотрел квартиры, никто не показывал. Все ждали, что будет. Но постепенно люди приспособились.

- Ожидалось, что работа нотариусов сильно осложнится, что  люди много будут терять на двойной конвертации, на банковских комиссиях…

- Ну, насколько мне известно, некоторые нотариусы и сегодня заверяют сделки с наличными расчетами.

- Как это возможно?

- Дело в том, что о безналичных расчетах сказано только в постановлении Нацбанка. Но есть еще Гражданско-процессуальный кодекс, законы об имуществе – и в них подобных требований нет. В юридическом смысле сила законов превосходит силу постановления. И люди, которые разобрались в этих нюансах, этим пользуются. Просто вводя постановление, нужно было внести изменения во все другие законы, а никто этого не сделал – получилась такая коллизия, которая, тем не менее, упрощает немного ситуацию. Кроме того, многие банки ввели фиксированную комиссию для таких безналичных расчетов – она не зависит от суммы сделки, составляет 250-500 гривен, и это оказалось не обременительно для продавцов и покупателей. Не все банки так поступили, но те, кто хотел заработать, предложили клиентам такие условия. То есть к исходу второго месяца работы по новым правилам участники рынка недвижимости нашли способы к этим правилам приспособиться.

 

 

Автор: Наталья Гончарова
 
Добавить комментарий:
Ваш комментарий (осталось символов: 1000)
 

 
Самое читаемое
Справочники
Facebook Twitter