В Харькове появилось «западное» жилье

Рынок недвижимости Харькова выдал ноу-хау, к которому сейчас с любопытством присматриваются застройщики в других регионах страны. 

В Харькове появилось «западное» жилье

И не первичка, и не вторичка

Фактически речь идет об отдельном сегменте рынка недвижимости. При этом первые шаги в этом направлении были сделаны именно в Харькове, и нигде больше этот тренд не получил такого развития, как в Первой столице, утверждают эксперты. Спрос на новый вид жилья в настоящее время достиг пика, несмотря на общую неблагоприятную ситуацию на рынке, в частности, - отсутствие ипотеки. А может, как раз поэтому. Дело в том, что жилье это стоит, как правило, меньше 150 тыс. грн. (14-18 тыс. долл.), к тому же может быть куплено, минуя банки (150 тыс. грн. – сейчас граничная сумма, которой можно рассчитаться наличностью). При этом владельцы такого жилья предлагают достаточно комфортные условия обитания.
–Это комфортабельные квартиры так называемого гостиного типа, –рассказывает генеральный директор «Производственно-правовой фирмы» Крона» Игорь Балака. – Это комнаты от 14 до 20-25 кв. м. уже с ремонтом, а иногда и с мебелью – по западному образцу. В отличие от традиционных гостинок, они со своим санузлом, а в отличие от коммуналок – не с долевой, а личной собственностью. Такое жилье востребовано, его приобретают либо молодые семьи, либо одинокие молодые харьковчане, либо те, кто существенно ухудшает свои жилищные условия. Из удобств в них также предусмотрены, как правило, умывальник, душевая кабинка, может находится рабочая стенка с варочной плитой. Эти объекты появляются на месте бывших админкорпусов и общежитий, там проведена определенная работа по смене коммуникаций, может быть перепланировка. Некоторые объекты облагораживаются, делаются ландшафтные работы. Все это требует не такого большого денежного вливания, как новое строительство, зато в них можно въехать и жить, можно сдавать, поэтому они пользуются популярностью. Это реальная альтернатива однокомнатным квартирам для тех, кто накопил 15-20 тысяч. Они могут позволить себе это жилье без привлечения кредитных средств.
Этот вид недвижимости составляет конкуренцию как первичному, так и вторичному рынку, уверен эксперт. К слову, появляться он стал… в кризисные 2008-2009-е.
– Дело в том, что кризис 2008 года очень сильно повлиял на экономику Украины, в особенности это ощутил рынок недвижимости. Осенью 2008 года активность на рынке сократилась в разы, цены на жилье упали на 40-60 % в разных сегментах, практически отсутствовали сделки, -- вспоминает Игорь Балака. -- Ценовой пузырь, раздуваемый с 2002 года, не просто лопнул, он фактически взорвался. До кризиса 70-80% всех сделок происходило при присутствии ипотечного кредитования. Кредитные ставки были сравнительно невелики – 10-13% в долларах США, банки выдавали кредиты до 90 % от стоимости объекта, принимались неподтвержденные доходы, цены росли, как на дрожжах, было много неадекватных сделок, когда покупатели уже тогда с трудом могли выплачивать кредит. А затем все рухнуло: кредиты не выдаются, реальные цены сделок упали минимум вдвое, у людей банально нет денег на покупку жилья. При этом многие собственники, несмотря на увещевания риэлторов, не хотели снижать стоимость своих объектов, а многие, честно говоря, и не могли. Ведь большинство квартир до кризиса приобреталось в кредит, и нередкой была ситуация, когда остаток долга банку был больше стоимости квартиры. Продав ее, собственник все равно до конца с банком не рассчитывался, все равно оставался в долгах. И даже если оставались какие-то деньги от продажи, бывший владелец не мог приобрести себе даже страшненькую квартирку. Ведь все знают нашу ментальность: в отличие от Запада мы ценим не арендованное, а собственное жилье, пусть это будет хоть угол, но свой! Поэтому многие владельцы предпочитали, сжав зубы, платить эти кредитные платежи либо начинали воевать с банками. И образовался своеобразный парадокс на рынке: были люди с небольшими деньгами, которые готовы были приобретать недорогое жилье, но был дефицит именно такого жилья: имелись или очень дешевые гостинки в общежитиях, или однокомнатные квартиры, промежуточного жилья эконом-класса не было.

Первые «западные» гостинки появились на Салтовке и Одесской

Предприимчивые люди заметили эту нишу и рискнули в нее вложиться. Первые проекты появились уже в 2009-м.
- Этот расчет полностью оправдался. Ведь такое жилье нужно всем: и тем, кто совершает в жизни первую покупку жилья, и тем, кто ухудшает свои жилищные условия, продавая большую квартиру, и переезжая в меньшие либо осуществляя, по сути, обмен с доплатой. Не забывайте также, что Харьков студенческий город, в нем учится почти триста тысяч студентов, и значительное их количество составляют иногородние. Также Харьков и торговый город, у нас расположен крупнейший рынок в Восточной Европе. Многие мелкие торговцы приезжают на него «скупаться», а своя небольшая квартира, по сути, альтернатива гостинице, им не помешает. Это и спокойней, и надежней, и выгодней, да и просто удобней, -- считает гендиректор «НПК Крона».
Первые проекты составляло не новое строительство, а реконструкция помещений: общежитий, административных зданий, заброшенных объектов социального назначения. Таких довольно много на Одесской, Зерновой, Котлова, на Салтовке, там и стали появляться «новички». Сначала за свои кровные либо за деньги соучредителей инвесторами приобретался нужный объект. (Инвесторы – как правило, физические лица, которые получали правоустанавливающие документы, и, заплатив налоги с доходов физических лиц, имели право продавать свое жилье.) Сразу в нем начиналась реконструкция: обустраивались внутренние коммуникации, водопровод, отопление, осуществлялась перепланировка здания, кровельные работы, устанавливались внутренние стены, окна, входные двери, счетчики. По желанию покупателей в квартире сами девелоперы могли сделать ремонт. Срок реконструкции таких объектов составлял полгода-год. Это еще был не западный подход, но весьма близкий к нему, отмечает специалист. Ведь не секрет, что большинство объектов эконом-класса сдавались практически в строительном состоянии, а в этих квартирах можно было жить сразу после вселения. Для их обслуживания, как правило, создавались ОСМД, хотя в некоторых случаях такие дома передавались на баланс города.

И доходно, и безопасно

Понятно, что первые дома были просты – с минимальными затратами на реконструкцию и благоустройство. Но c ростом спроса появились и повышенные требования.
- В это время наметилось расслоение в предпочтениях покупателей: те, кто приобретал такого рода жилье с целью перспективы расширения либо инвестирования, начали требовать более качественные объекты, - поясняет Игорь Балака. - Им нужны были высоколиквидные объекты с отличным фасадом, с хорошим социальным окружением (попросту соседями), с выделенной облагороженной территорией и детской или спортивной площадками, с возможностью парковки, с хорошей управляющей компанией, и самое главное – с безупречными правоустанавливающими документами! Вот тогда, по сути, и сформировался этот новый сегмент жилья.
По словам эксперта, многие теперь воспринимают такие объекты еще и как альтернативу депозитам.
- В 2011-2013 годах и международную экономику, и валютные рынки лихорадило. Вспомните это время: евро то обваливалось до исторического минимума, то поднималось, Штаты несколько раз были в ситуации ограниченного преддефолта, муссировались слухи и о новом витке экономического кризиса в Украине и краха национальной валюты. Депозиты оставались единственным способом сохранения денег простых граждан, хотя банкам многие наши люди перестали доверять. Особенностью рынка недвижимости всегда был высокий порог инвестирования и невысокие ставки дохода. И тут выясняется, что на рынке существуют уникальные объекты со сравнительно невысокой стоимостью, дающие доходность 10-15% в долларах США и обладающие потрясающей ликвидностью. К тому же на сопоставимые финансовые ресурсы инвестор может приобрести за те же деньги не один, а несколько объектов, которые могут приносить больше дохода. А при возникновении потребности в наличных, можно достаточно быстро продать какой-то один объект из пула, а остальные квартиры будут все равно приносить доход, - поясняет Игорь Николаевич. - Мы знаем как минимум о 7-8 проектах, которые сейчас запускаются, и еще около восьми проектов уже реализовано.

Автор: Татьяна Костенко
 
Добавить комментарий:
Ваш комментарий (осталось символов: 1000)
 

 
Самое читаемое
Справочники
Facebook Twitter